Продаёте долю в недвижимости? Не забудьте про преимущественное право покупки

Продаёте долю в недвижимости? Не забудьте про преимущественное право покупки!

В последнее время растёт количество сделок с долями в квартирах, домах и коммерческой недвижимости. Однако вместе с этим увеличивается и число приостановок государственной регистрации. Одна из самых частых причин — отсутствие в пакете документов доказательств того, что соблюдено правило преимущественной покупки.

Разбираемся, как это работает и какие именно документы нужно приложить к заявлению, чтобы государственная регистрация прошла без приостановок.

В чём суть правила?
Если недвижимость находится в общей долевой собственности, закон обязывает продавца сначала предложить свою долю другим сособственникам. Цена и условия сделки для них должны быть абсолютно такими же, как и для стороннего покупателя.
Продать долю постороннему лицу можно, когда:
1. Остальные собственники официально отказались от покупки.
2. Прошёл 1 месяц с момента вручения им уведомления о продаже, и они не дали ответа.

Какие документы приложить к заявлению, чтобы избежать приостановки?
Чтобы государственную регистрацию перехода права не приостановили, выберите один из вариантов подтверждения:

Вариант 1: Нотариально удостоверенные отказы всех остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки. С таким пакетом документов можно регистрировать сделку сразу, не дожидаясь истечения месяца.
Важно! Если среди собственников есть несовершеннолетние, для их отказа потребуется предварительное разрешение органа опеки.
Вариант 2: Если сособственники игнорируют поход к нотариусу, вы должны доказать факт их уведомления. Для этого приложите:
копию письменного уведомления о продаже с указанием цены и условий;
почтовую квитанцию об отправке заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении каждому сособственнику;
документ, подтверждающий, что с момента вручения письма (или его возврата отправителю из-за истечения срока хранения) прошёл 1 месяц.

Когда правило НЕ применяется?
Преимущественное право покупки не применяется в следующих ситуациях (и подтверждать его не нужно):
при безвозмездных сделках (например, дарение доли);
при продаже доли с публичных торгов (в рамках процедур банкротства или исполнительного производства);
при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (здесь действуют свои правила уведомления региональных или муниципальных властей).

Нюансы для отдельных видов недвижимости:
нежилые помещения с большим числом владельцев: если участников долевой собственности более 20, вместо рассылки писем продавец вправе разместить извещение о продаже на официальном сайте Росреестра. К заявлению прикладывается распечатка этого извещения и доказательство истечения месячного срока;
сельхозземли: при продаже доли в праве на сельхозземлю постороннему лицу уведомлять нужно не только других дольщиков, но и орган местного самоуправления или высший исполнительный орган власти субъекта РФ, так как у них тоже есть преимущественное право.

«Частая ошибка продавцов долей — уверенность в том, что соседи и так "в курсе" сделки или что устные договорённости имеют юридическую силу. Для государственного регистратора важны только документы, предусмотренные законом. Отсутствие нотариального отказа или почтовой квитанции об отправке уведомления автоматически ведёт к приостановке регистрационных действий. Чтобы избежать потери времени, денег и нервов, готовьте пакет документов о соблюдении преимущественного права заранее», — напоминает заместитель руководителя Управления Росреестра по Саратовской области Юлия Владович.