Топ-6 схем мошенничества и обмана при продаже недвижимости

Схем обмана с недвижимостью множество. Условно их можно разделить на две группы: • обман с помощью внезапных новых обстоятельств, которые делают жизнь в купленной недвижимости невозможной. Как правило, мошенничество тут доказать почти нереально, потому что новые обстоятельства выглядит, как случайность; • обман с помощью фальшивых документов. Это могут быть «липовые» выписки из ЕГРП, свидетельства о праве собственности, справки из ПНД и даже решения судов о вступлении продавца в право собственности. Список ограничивается возможностями мошенника подделывать документы и фантазией. Отдельно стоит выделить обман при переходе квартиры по наследству. Наследство — вообще удобный для обманщиков способ, ведь квартира временно ничья, а у наследников есть 6 месяцев, чтобы заявить о себе. То есть какое-то время о потенциальных наследниках ничего не известно, они появляются потом. Да и вообще, родственные связи — вещь запутанная, там можно много «нахимичить». Разберем несколько распространенных схем, с помощью которых мошенники лишают людей сначала денег, а потом квартир. Афера № 1: «дайте залог, чтобы квартира вас точно дождалась» Суть аферы: мошенник (это может быть реальный владелец квартиры, а может быть и нет, сейчас неважно) заявляет, что претендентов на квартиру много, поэтому надо оставить задаток. При этом оформляется договор, и потенциальные покупатели спокойны — договор есть, все честно. Только вот этот договор покупатели, конечно, не читают. А там указано, что если покупка квартиры не состоялась по инициативе покупателя, то залог остается у продавца. И конечно, купля-продажа не состоится. Конечно, по инициативе покупателя. Почему же покупатель откажется от квартиры? Например, выяснится, что: • сверху живут алкоголики, которые периодически затапливают соседей снизу; • несколько лет не оплачивались квитанции ЖКХ; • дом, вероятно, будет признан аварийным и снесен. Худший вариант: покупатель лишается суммы задатка. Хитрость этой схемы обмана в том, что юридически доказать, что это мошенничество, почти невозможно. Никакой следователь не будет возбуждать уголовное дело, если прийти к нему с заявлением о том, что продавец квартиры не вернул задаток. Это самая распространенная, простая и безболезненная для жертвы схема, ведь покупатель лишается задатка, а не всей уже купленной квартиры. Афера № 2: появление родственников, которые только-только узнали, что могут претендовать на квартиру Суть схемы: мошенник через районный или городской суд доказывает свое родство с наследодателем. После этого заявляет о праве на недвижимость как родственник. Если мошенник пропустил 6-месячный срок на принятие наследства, то у него, конечно, уже готова справка из больницы, где он якобы лежал и не мог вступить в наследство. Или справка от работодателя о длительной командировке. В общем, причина, почему родственник не пришел за наследством сразу, будет. Но квартира к тому времени уже продана. Теперь покупателя ждет суд с мошенником, выдающим себя за родственника. Что произойдет в худшем случае: суд встанет на сторону родственника-мошенника и признает за ним право собственности на квартиру. Продавца, у которого покупатель приобрел квартиру, давно и след простынет. Как защититься от подобного? Можно сослаться на судебную практику, которая защищает добросовестного покупателя: Постановление Пленума ВС РФ говорит, что если после истечения срока принятия наследства объявляется наследник, но наследуемое имущество уже продано, то «новому» наследнику это имущество уже не достанется. Максимум он может претендовать только на денежную компенсацию своей доли. И то не от покупателя квартиры, а от других наследников (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9). То есть суды стараются все-таки защищать добросовестных покупателей. Но каждый случай уникален, и в перспективе спора должен разбираться юрист. Афера № 3: схемы с завещанием Способов обмануть покупателя квартиры, используя завещание, очень много. Отдельно оговаривать каждый из них нет смысла, поэтому пройдемся списком: • находятся лица, которые претендуют на обязательную долю в наследстве независимо от завещания. Это — несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и иждивенцы; • «всплывает» завещание, составленное позднее того, на которое ссылался продавец квартиры, унаследовавший ее. Как нотариус допускает такое — отдельная тема; • выяснится, что завещание — подделка, и человек, который продавал квартиру, якобы получив ее по наследству, не имеет к этой квартире никакого отношения. Если «в доле» с мошенниками еще и нотариус, то дело хуже. Покровительство нотариуса открывает перед обманщиками самые разные варианты: могут появляться все новые и новые завещания, а старые — теряться и т.д. Афера № 4: бабушка продавала квартиру и полностью осознавала свои действия. А, нет, не осознавала Суть схемы: бабушка продает квартиру. Покупатель, начитавшись историй в Интернете, требует справку из ПНД о том, что у нее все в порядке с головой. Чтобы потом никто из родственников не мог оспорить куплю-продажу. Бабушка показывает справку. Вроде бы все нормально. Квартира покупается. Оказывается, что нет, не все нормально. Через какое-то время в квартиру звонит родственник пенсионерки и заявляет, что та свои действия не осознавала, а значит, сделка по купле-продаже квартиры недействительна. А как же справка из ПНД, которую показала бабуля? «Какая справка? — удивляется родственник. — Вот, наоборот, справка, что она в ПНД на учете, у нее ж старческая деменция уже несколько лет». Важный момент: сам по себе факт того, что продавец стоит на учете в ПНД не говорит о том, что он не может продавать недвижимость. Важен диагноз и факт того, был продавец лишен дееспособности или нет. Худший вариант развития событий: сделка будет признана недействительной, квартира вернется в собственность пенсионерки. Которая, конечно, давно не помнит, что вообще взяла с покупателей деньги. Возможно, она даже не помнит, что такое в принципе деньги… Что делать в такой ситуации: доказывать, что вы — добросовестный покупатель. Но «лед тут очень тонкий». Если суд назначит судебно-медицинскую или психоневрологическую экспертизу, и та подтвердит основания, по которым продавец был признан недееспособным или ограниченно дееспособным, то дела покупателя плохи. Афера № 5: продается квартира в доме-самострое Суть схемы: дом строится без соответствующих разрешений и часто на земельном участке, который предназначен для индивидуального жилищного строительства, а не многоквартирных домов. Юридически такое здание не существует, его не получится ввести в эксплуатацию и вообще оно должно быть снесено. Но квартиры в нем все равно продаются. Когда здание будет сноситься, искать застройщика, как правило, поздно. Однако бывает и другая ситуация: против застройщика возбуждается уголовное дело, его имущество арестовывается. Но людям, потерявшим квартиры, от этого не легче. Худший вариант развития событий: дом будет снесен, покупатели квартир лишатся их и не получат никакой компенсации. Как не допустить такого развития событий: • во-первых, требовать у застройщика разрешительные документы, • во-вторых, смотреть целевое назначение участка, на котором строится дом. Если этот участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то от квартиры в доме, который строится на таком участке, надо отказываться; • в-третьих, смотрите, что вы покупаете. В таких домах продаются не квартиры, а доли в праве общей собственности на дом и земельный участок, на котором этот дом расположен. Афера № 6: продается квартира, которая юридически не квартира, а комната Суть схемы: была комната. Предыдущий владелец расширил ее за счет коридора, переместил санузел в другое место и даже снес некоторые несущие конструкции. А потом продал эту «квартиру», перепланировка в которой не узаконена. Что происходит дальше? На пороге появляется представитель жилищной инспекции и требует привести все в первоначальный вид за три месяца. Теперь у собственника «квартиры» невеселый выбор: или тратить деньги, чтобы «квартира» превратилась в комнату или долго и муторно судиться, чтобы узаконить перепланировку. Что может быть совершенно бесперспективно: иногда перепланировку в квартире узаконить невозможно (например, если перенесены кухня и санузел). Худший вариант: суд изымет квартиру из-за перепланировки, делающей невозможным приведение квартиры в первоначальный вид. Выводы: Способов афер и мошенничества с продажей квартир масса. «Ловушка» может быть любой, начиная от требования залога и заканчивая поддельным завещанием. Это значит, что ко всему нужно подходить критически и с подозрением. Как правило, мошенники продают квартиру с солидной скидкой относительно стоимости других квартир. Покупатель, соблазненный возможностью сэкономить, понимает, что тут может быть подвох, но желание сохранить деньги все равно очень велико (на хороший ремонт деньги будут). Поэтому лучше вообще обходить стороной квартиры, которые продаются дешевле рыночной стоимости. Истребуйте и изучите все возможные документы о квартире, на которую вы «положили глаз». Т. КУЗНЕЦОВА, инспектор ИАЗ лейтенант полиции