ЧТО НАДО ЗНАТЬ, ПЛАНИРУЯ ПОКУПКУ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ?

ЧТО НАДО ЗНАТЬ, ПЛАНИРУЯ ПОКУПКУ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ? У заявителей регионального ведомственного Контакт-центра возникает масса вопросов, связанных с приобретением комнаты в коммунальной квартире. На их основе наши эксперты подготовили своеобразный «ликбез». 1. В законе нет понятия «коммунальная квартира». На основе анализа статей 57 и 59 Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод о том, что под коммунальной понимается квартира, состоящая из 2-х и более изолированных комнат, предназначенная для проживания одной семьи, но предоставленная в своё время по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям. 2. Есть несколько форм владения такой недвижимостью: • муниципальная собственность на всю квартиру; • общая долевая собственность на всю квартиру; • собственность отдельных собственников на конкретные комнаты в коммунальной квартире; • смешанная собственность (частично муниципальная, частично частная). Когда вся квартира находится в муниципальной собственности, жильцы не имеют права распоряжаться этой недвижимостью. Соответственно выступать в роли продавца. Во всех остальных случаях 3. Законом установлено преимущественное право соседей на покупку комнаты в коммунальной квартире. На практике это означает, что продавец обязан письменно уведомить их о продаже комнаты с указанием всех условий, включая цену. Извещение о предстоящей продаже комнаты должно быть направлено на имя каждого собственника (соседа) прочих комнат в коммунальной квартире. Извещение составляется в свободной форме, но с обязательным указанием всей существенной информации о продаваемой комнате, включая цену. Оно направляется либо заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо телеграммой. Эти извещения, а также доказательства отправки извещений почтой прикладываются к заявлению в Росреестр для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на комнату. Если соседи не приобретут продаваемую комнату в течение месяца либо в письменной форме откажутся от своего преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою комнату любому лицу по цене, не ниже, указанной в уведомлении о продаже. 4. Подготовку к покупке надо начинать с уточнения правового статуса выбранного помещения. Все перечисленные выше варианты владения помещениями в коммунальной квартире имеют свою специфику, которую необходимо учитывать при совершении сделок. Поэтому стоит заказать выписку ЕГРН об объекте недвижимости и изучить раздел 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» (графа "Вид жилого помещения") и раздел 2 "Сведения о зарегистрированных правах" (графа «Вид, номер и дата государственной регистрации права»). 5. Придётся обратиться к нотариусу, если в выписке из ЕГРН в качестве вида жилого помещения указана «квартира», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «общая долевая собственность и размер принадлежащей доли». Кстати, нотариус может взять на себя и извещение соседей о продаже комнаты в их коммунальной квартире! 6. Продажа комнаты в коммунальной квартире оформляется договором в простой письменной форме аналогично сделке с любым другим жильём на вторичном рынке, если в выписке из ЕГРН в качестве вида жилого помещения указана «комната», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «собственность». Несмотря на то, что уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире входит в обязанность продавца, рекомендуем покупателю контролировать этот процесс со своей стороны. В частности, обратите внимание на следующее: